Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью в Тюмени

Рынок недвижимости в нашей стране регулируется специальной нормативной правовой базой, имеющей несколько уровней: от Конституции РФ, международных договоров, федеральных законов (включая кодексы) и постановлений Правительства РФ — на самом «верху», до ведомственных приказов, регионального и муниципального законодательства — в самом «низу».

Из-за такого многообразия нормативных правовых актов и их сложной соподчиненности простому человеку довольно трудно ориентироваться даже в тех сделках с недвижимостью, которые кажутся на первый взгляд элементарными.

Правовой характер сделок с недвижимостью

Действительно, сделки с недвижимостью являются одними из самых сложных, поскольку российское законодательство предъявляет повышенные требования к их содержанию и форме. Вот только некоторые из них:

1. В сделках могут принимать участие частные лица, включая несовершеннолетних, индивидуальные предприниматели и организации. Согласно статьям 17 и 21 ГК РФ все стороны договора должны обладать дееспособностью и правоспособностью.

2. Право собственности на объект недвижимости возникает в двух случаях — в результате заключения сделки (покупка, обмен, наследование, передача в дар и т.д.) или создания имущества (постройка дома, выделение земельного участка). Обязательным условием является государственная регистрация.

3. Сделки с недвижимостью оформляются в письменном виде путем составления одного документа, который подписывают обе стороны. Несоблюдение этого требования делает договор недействительным.

4. Большинство сделок с недвижимостью подлежит обязательному нотариальному удостоверению — если такую форму требует закон или предусматривает договор. В частности, это касается ренты, ипотечного кредитования и других видов залога, сделок с участием несовершеннолетних, совместного приобретения недвижимости, продажи доли в общем имуществе.

5. Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор, который подлежит государственной регистрации, признается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В противном случае сделка не приобретает юридической силы.

К недвижимому имуществу относятся здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, земельные участки и другие объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению.

Нормативная правовая база в сфере недвижимости обширна и во многом зависит от специфики сделки: Гражданский, Семейный, Жилищный, Градостроительный, Земельный, Водный, Лесной кодексы, Федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Федеральный закон от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и др.

Зачем нужен юрист для сделки с недвижимостью?

Учесть все особенности и изменения законодательства рядовому участнику сделки с недвижимостью, скорее всего, будет не под силу. Действия и операции с недвижимостью — это всегда риск для обеих сторон договора. Особенно высок он в том случае, когда сделка проходит без участия специалистов — риелторов и юристов. Хотя, к сожалению, риелтор в большинстве случаев не может стать гарантом полной безопасности. В агентствах недвижимости обычно используются типовые договоры, и, если сделка хоть немного выходит за привычные рамки, у риэлтора могут возникнуть затруднения. Риелтор, прежде всего, заинтересован в том, чтобы продать недвижимость, тогда как задача юриста не просто обеспечить заключение сделки, но и защитить права своего клиента.

Именно поэтому профессиональный юрист будет заниматься каждой определенной сделкой индивидуально, учитывая все ее аспекты, нюансы, используя независимые источники и предотвращая возможные ошибки. Кроме того, он всегда сможет выявить действия в обход закона с противоправной целью, распознать мошенника и предотвратить фиктивную или недействительную сделку, сохранив имущество своего клиента. Ведь сфера сделок с недвижимостью привлекает огромное количество аферистов, которые разрабатывают мошеннические схемы и пользуются юридической неграмотностью граждан.

Основные риски при оформлении сделок с недвижимостью

1. Нарушение установленных требований закона. Например, человек, совершивший сделку (продажа, дарение), был в момент совершения в состоянии, когда не понимал значение своих действий. На основании ст. 177 ГК РФ такая сделка может быть признана судом недействительной, а согласно ст. 181 ГК РФ признать сделку недействительной по разным основаниями можно в течение от трех до десяти лет.

2. Нарушение прав третьих лиц (скрытых собственников). Такие граждане имеют право обратиться в суд и оспорить действия с недвижимостью, и часто недвижимость становится объектом многолетнего спора. Список скрытых собственников достаточно большой, наиболее часто встречающиеся примеры: 

• несовершеннолетние дети, чьи интересы не учли при приватизации или продаже жилья, которое покупалось с использованием материнского капитала;
• наследники, не вступившие в права по разным обстоятельствам;
• супруги (к примеру, муж без согласования с женой продал квартиру, купленную им у застройщика по договору участия в долевом строительстве (дду) еще до заключения брака, но право собственности на которую получил уже после оформления семейных отношений; если отсутствует брачный договор, квартира войдет в состав общего имущества супругов).

3. Банкротство продавца недвижимости. Даже если должник продал имущество до обращения на него взыскания, кредиторы могут потребовать признания сделки недействительной, и в такой ситуации новому владельцу придется доказывать в суде, что он добросовестный покупатель. На практике есть много примеров дел, связанных с оспариванием подозрительных сделок должника и выигранных, к сожалению, не покупателем.

Какие документы могут понадобиться для сделок с недвижимостью?

Универсального перечня не существует — для каждого вида сделки и конкретного случая требуется своя документация, и грамотный специалист поможет составить список необходимых документов.

Перед оформлением, например, купли-продажи недвижимости мы рекомендуем обязательно запросить следующие документы:

• паспорта участвующих сторон договора;
• документы, которые устанавливают право на недвижимость: свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН (выдается с 15 июля 2016 года);
• документы, которые являются основанием возникновения права собственности на недвижимое имущество: договор купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (ст. 218 ГК РФ), и документы, которые подтверждают исполнение обязательств (расписка, акт и др.);
• кадастровый паспорт на объект недвижимости;
• технический паспорт на объект недвижимости (план помещения на этаже и экспликация);
• выписка из домовой книги (в некоторых случаях имеет смысл смотреть расширенный (архивный) вариант выписки, в которой содержатся сведения о каждом лице, когда-либо зарегистрированном в объекте недвижимости, а также об адресе его последующего места регистрации — это поможет избежать денежных и временных потерь, рисков и нежелательных правовых последствий в части владения и пользования покупаемой недвижимости);
• документы, которые свидетельствуют об отсутствии задолженности по жилищно-коммунальным платежам;
• свидетельство о браке, согласие супруга/супруги на продажу недвижимости, приобретенной в браке, брачный договор (при наличии), соглашение или решение суда о разделе совместно нажитого имуществ.

Однако стоит обратить внимание, что наличие необходимых документов — это еще не залог успешной реализации дела. Каждый из представленных документов важно тщательно проверить, провести комплексный анализ, и здесь участие и опыт юриста будут не лишними.

Что входит в юридическое сопровождение?

Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью от «Право24» — это гарантия защиты материальных интересов сторон, обеспечения законности и чистоты самой сделки. Юристы помогут оформить все документы и передать недвижимость новому собственнику в строгом соответствии с действующим законодательством. Юридическая помощь может быть полезна даже в заключении самой простой сделки, не говоря уже о сложных случаях. Отношения между участниками регулируются множеством документов, в которых трудно разобраться без профессиональной поддержки. 

Мы предоставляем услуги по сопровождению сделок с недвижимостью по всем возможным операциям: купля-продажа, аренда, дарение, наследование, обмен. Стоимость юридических услуг зависит от вида совершаемой сделки и объекта недвижимости (квартира — новостройки, вторичное жилье, дом, земельный участок, коммерческая недвижимость и др.).

Полное юридическое сопровождение сделки в случае купли-продажи недвижимости включает следующие действия специалиста:

1. Первичная консультация: юрист проводит правовую оценку принятого пакета документов, составляет экспертное заключение, которое содержит описание всех существенных фактов и рекомендации.

2. Глубокий анализ, проверка объекта недвижимости (в том числе его истории) и текущего собственника. Эта процедура необходима для того, чтобы выявить наличие или отсутствие ограничений на совершение сделки, судебных споров по объекту недвижимости, проверить, нет ли наложенных обременений, обнаружить возможные риски и оценить вероятность их наступления.

3. Участие в переговорах с противоположной стороной — для согласования всех аспектов сделки.

4. Составление предварительного договора купли-продажи и оформление соглашения об авансе или задатке. Специалист, понимающий юридическую природу и отличия данных терминов, укажет, какой способ внесения предоплаты будет более предпочтителен в каждом конкретном случае.

5. Подготовка основного договора купли-продажи для проведения безопасной сделки.

6. Подбор максимально безопасного для сторон способа расчетов.

7. Помощь в регистрации перехода права собственности: приведение документов в соответствие с требованиями законодательства РФ для их подачи в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) и для получения выписки из ЕГРН через несколько дней.

8. Составление акта приема-передачи. Этот документ является таким же важным, как и договор купли-продажи. Он заключается для того, чтобы зафиксировать состояние недвижимого имущества на момент передачи ключей покупателю. Подписание акта свидетельствует о том, что продавец исполнил свои обязательства по договору.

9. При необходимости — страхование недвижимости. Специалист поможет с выбором страховой компании и максимально выгодной программы.

10. При необходимости окажем помощь физическим лицам в декларировании доходов от продажи недвижимого имущества (расчет налога, заполнение формы 3-НДФЛ и ее подача в налоговые органы) или предоставим рекомендации, если вы решите действовать самостоятельно.

Чтобы получить бесплатную консультацию юриста по всем интересующим вопросам и подробнее узнать об услуге по юридическому сопровождению, позвоните по телефону, отправьте заявку или заполните форму обратной связи на странице. Мы хорошо знаем актуальное законодательство в сфере сделок с недвижимостью, порядок действий при совершении той или иной сделки с учетом ее специфики и готовы взять на себя организацию этого процесса и представлять ваши интересы в Москве или на территории любого другого региона РФ.

Несмотря на то, что рыночные отношения в нашей стране постепенно становятся все более цивилизованными, от ошибок не застрахован никто. Участие профессионального юриста в сделке с недвижимостью — это надежная защита интересов клиента. Специалист способен еще на этапе выбора разобраться, насколько объект соответствует целям приобретения и отсечь сомнительные варианты.